종합부동산세 계산기

공시가격 합계와 소유 주택 수를 입력하면 종합부동산세(주택분)를 계산합니다. 1주택자는 고령자·장기보유 세액공제도 반영합니다.

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종합부동산세 계산기 안내

💡종합부동산세란?

종합부동산세(종부세)는 매년 6월 1일 기준으로 전국에 보유한 주택의 공시가격 합계가 일정 금액을 넘는 사람에게, 그 초과분에 대해 국세청이 추가로 부과하는 세금입니다. 시·군·구가 부과하는 재산세와는 별개로, 고가·다주택 보유에 대해 국세청이 누진적으로 과세합니다.

이 계산기는 주택분만 다루며, 재산세 공제(이중과세 조정)와 세부담상한은 반영하지 않은 참고용 추정치입니다. 실제 납부액은 이 계산 결과보다 낮은 경우가 많습니다. 정확한 세액은 세무 전문가나 국세청 홈택스를 통해 확인해야 합니다.

🧮계산 방식

과세표준

과세표준 = (공시가격 합계 − 기본공제) × 공정시장가액비율(60%)

산출세액

산출세액 = 과세표준 × 세율 − 누진공제액

1세대1주택자 세액공제

세액공제율 = min(80%, 고령자공제율 + 장기보유공제율)

📊기본공제·세율표

구분	기본공제
1세대1주택자	12억원
2주택·3주택 이상	9억원

과세표준	2주택 이하	3주택 이상
3억원 이하	0.5%	0.5%
3억원 초과 ~ 6억원 이하	0.7%	0.7%
6억원 초과 ~ 12억원 이하	1.0%	1.0%
12억원 초과 ~ 25억원 이하	1.3%	2.0%
25억원 초과 ~ 50억원 이하	1.5%	3.0%
50억원 초과 ~ 94억원 이하	2.0%	4.0%
94억원 초과	2.7%	5.0%

📋1세대1주택자 세액공제 (합산 최대 80%)

고령자공제	공제율
만 60세 ~ 64세	20%
만 65세 ~ 69세	30%
만 70세 이상	40%

장기보유공제	공제율
5년 ~ 9년	20%
10년 ~ 14년	40%
15년 이상	50%

❓자주 묻는 질문

종합부동산세는 누가 내나요?

매년 6월 1일 기준으로 전국에 보유한 주택의 공시가격 합계가 9억원(1세대1주택자는 12억원)을 초과하면 그 초과분에 대해 과세됩니다. 재산세와 별개로 국세청이 추가로 부과하는 세금입니다.

이 계산기는 재산세 공제를 반영하나요?

아니요. 실제로는 이미 낸 재산세 상당액을 종합부동산세에서 공제하는 이중과세 조정 절차가 있는데, 계산이 복잡해 이 계산기는 반영하지 않았습니다. 그래서 실제 납부액은 이 계산 결과보다 낮은 경우가 많습니다.

세부담상한은 왜 반영하지 않나요?

전년도 실제 납부세액이 있어야 계산할 수 있는 항목이라 이 계산기에서는 다루지 않습니다. 현재 규정상 전년도 총세액상당액의 150%를 초과하는 부분은 과세되지 않습니다.

부부 공동명의면 세금이 줄어드나요?

대체로 그렇습니다. 부부가 지분을 나눠 가지면 각자 9억원씩(합쳐서 18억원) 공제받고 세율도 각자의 지분 가격을 기준으로 낮게 적용되기 때문입니다. 다만 1세대1주택자 특례 신청 여부에 따라 셈법이 달라져 이 계산기는 단독명의 기준으로만 계산합니다.

고령자·장기보유 세액공제는 왜 1주택자만 받나요?

1세대1주택자의 실거주 부담을 덜어주기 위한 공제라 법적으로 1세대1주택자에게만 적용됩니다. 2주택 이상 보유자는 이 공제를 받을 수 없습니다.

공시가격은 어디서 확인하나요?

국토교통부가 운영하는 부동산공시가격 알리미(realtyprice.kr)에서 주소로 조회할 수 있습니다. 시세와는 다른, 정부가 매년 고시하는 과세 기준 가격입니다.

🔗출처

📅기준일

기본공제(1세대1주택 12억원/그 외 9억원)·세율표·공정시장가액비율(60%)은 2023년 개정 이후 현재도 그대로 적용 중
2026년 세제개편안(주택 수 기준 폐지 → 공시가격 합산 기준 단일 세율표 전환 등)은 2026년 8월 발표된 개정안으로 아직 국회를 통과하지 못했고, 통과되더라도 2027년 중간단계를 거쳐 2028년부터 시행될 예정이라 이 계산기에는 반영하지 않음