종합부동산세 계산기
공시가격 합계와 소유 주택 수를 입력하면 종합부동산세(주택분)를 계산합니다. 1주택자는 고령자·장기보유 세액공제도 반영합니다.
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종합부동산세 계산기 안내
종합부동산세란?
종합부동산세(종부세)는 매년 6월 1일 기준으로 전국에 보유한 주택의 공시가격 합계가 일정 금액을 넘는 사람에게, 그 초과분에 대해 국세청이 추가로 부과하는 세금입니다. 시·군·구가 부과하는 재산세와는 별개로, 고가·다주택 보유에 대해 국세청이 누진적으로 과세합니다.
이 계산기는 주택분만 다루고 이미 낸 재산세 상당액을 빼는 재산세 공제와 종부세에 붙는 농어촌특별세(20%)까지 계산합니다. 전년도 납부액이 있어야 하는 세부담상한과 재산세 감면·특례는 반영하지 않은 참고용 추정치라 실제 고지액과 다를 수 있습니다. 실제 고지 세액과의 차이는 국세청 홈택스의 종합부동산세 모의계산으로 맞춰 볼 수 있습니다.
계산 방식
과세표준
산출세액
공제할 재산세액
시행령 원래 식은 '부과된 재산세 × (과세표준 × 재산세 공정시장가액비율 × 표준세율) ÷ 표준세율로 계산한 재산세 상당액'입니다. 재산세 공정시장가액비율은 주택 60%이고 2026년 1세대1주택은 공시가격 6억원 초과 시 45%라 종부세 대상인 1주택(12억원 초과)에는 45%를 씁니다. 재산세가 감면 없이 표준세율대로 부과됐다고 보면 앞뒤가 약분돼 위 식이 되고 종부세 과세표준은 공시가격 중 공제액을 넘는 윗부분이라 재산세 최고 표준세율 0.4%를 적용했습니다.
1세대1주택자 세액공제
세액공제는 재산세를 뺀 뒤의 금액에 적용합니다.
납부할 세액
기본공제·세율표
| 구분 | 기본공제 |
|---|---|
| 1세대1주택자 | 12억원 |
| 2주택·3주택 이상 | 9억원 |
| 과세표준 | 2주택 이하 | 3주택 이상 |
|---|---|---|
| 3억원 이하 | 0.5% | 0.5% |
| 3억원 초과 ~ 6억원 이하 | 0.7% | 0.7% |
| 6억원 초과 ~ 12억원 이하 | 1.0% | 1.0% |
| 12억원 초과 ~ 25억원 이하 | 1.3% | 2.0% |
| 25억원 초과 ~ 50억원 이하 | 1.5% | 3.0% |
| 50억원 초과 ~ 94억원 이하 | 2.0% | 4.0% |
| 94억원 초과 | 2.7% | 5.0% |
1세대1주택자 세액공제 (합산 최대 80%)
| 고령자공제 | 공제율 |
|---|---|
| 만 60세 ~ 64세 | 20% |
| 만 65세 ~ 69세 | 30% |
| 만 70세 이상 | 40% |
| 장기보유공제 | 공제율 |
|---|---|
| 5년 ~ 9년 | 20% |
| 10년 ~ 14년 | 40% |
| 15년 이상 | 50% |
자주 묻는 질문
종합부동산세는 누가 내나요?
매년 6월 1일 기준으로 전국에 보유한 주택의 공시가격 합계가 9억원(1세대1주택자는 12억원)을 초과하면 그 초과분에 대해 과세됩니다. 재산세와 별개로 국세청이 추가로 부과하는 세금입니다.
이 계산기는 재산세 공제를 반영하나요?
네. 같은 주택에 재산세와 종부세가 겹쳐 매겨지는 부분을 빼 주는 절차로, 종부세 과세표준에 재산세 공정시장가액비율(2주택 이상 60%, 2026년 1세대1주택 45%)과 표준세율 0.4%를 곱한 금액을 공제합니다. 다만 재산세가 감면되거나 재산세 과세표준상한·세부담상한이 적용돼 실제 부과액이 표준세율 기준보다 적었다면 공제액도 그만큼 줄어들어, 이 계산 결과보다 세금이 많아집니다.
세부담상한은 왜 반영하지 않나요?
전년도 실제 납부세액이 있어야 계산할 수 있는 항목이라 이 계산기에서는 다루지 않습니다. 현재 규정상 전년도 총세액상당액의 150%를 초과하는 부분은 과세되지 않습니다.
부부 공동명의면 세금이 줄어드나요?
대체로 그렇습니다. 부부가 지분을 나눠 가지면 각자 9억원씩(합쳐서 18억원) 공제받고 세율도 각자의 지분 가격을 기준으로 낮게 적용되기 때문입니다. 다만 1세대1주택자 특례 신청 여부에 따라 셈법이 달라져 이 계산기는 단독명의 기준으로만 계산합니다.
고령자·장기보유 세액공제는 왜 1주택자만 받나요?
1세대1주택자의 실거주 부담을 덜어주기 위한 공제라 법적으로 1세대1주택자에게만 적용됩니다. 2주택 이상 보유자는 이 공제를 받을 수 없습니다.
공시가격은 어디서 확인하나요?
국토교통부가 운영하는 부동산공시가격 알리미(realtyprice.kr)에서 주소로 조회할 수 있습니다. 시세와는 다른, 정부가 매년 고시하는 과세 기준 가격입니다.
출처
기준일
기본공제(1세대1주택 12억원/그 외 9억원)·세율표·공정시장가액비율(60%)은 2023년 개정 이후 현재도 그대로 적용 중(시행령 2026. 10. 1. 시행본 기준 공정시장가액비율 60% 확인)
재산세 공정시장가액비율 1세대1주택 45%(6억원 초과) — 2026년 납세의무분에 한한 특례(지방세법 시행령 §109①2, 2026. 5. 29. 개정), 매년 연장 여부 확인 필요
2026년 세제개편안(주택 수 기준 폐지 → 공시가격 합산 기준 단일 세율표 전환 등)은 2026년 8월 발표된 개정안으로 아직 국회를 통과하지 못했고 통과되더라도 2027년 중간단계를 거쳐 2028년부터 시행될 예정이라 이 계산기에는 반영하지 않음